Immobilien sind nutzbare Vermögensanlagen und ihre Nutzbarkeit bestimmt den Wert, den der Käufer einer Immobilie auch bereit ist zu zahlen. Was passiert aber, wenn sich nach dem Kauf herausstellt, dass die Nutzung, wie vom Käufer intendiert und auch kalkuliert, aufgrund von Rechten Dritter oder gegenteiliger Bestandrechte (z.B. leerstehend anstelle von vermietet), so nicht eintritt?  

Vorab gesagt: Die wichtigste Basis für etwaige Gewährleistungsansprüche ist der Blick in den Vertrag. Dieser kann rechtliche Klarheit verschaffen, sofern er präzise die bedungenen Eigenschaften über die konkreten Umstände für den Kauf definiert hat. Besonders für Erwerber von Zinshäusern sollte ein Kaufvertrag schon im Vorfeld die typischen Probleme bei Liegenschaftstransaktionen abdecken.

Lücken im Vertrag können für den Käufer sogar bis zum Gewährleistungsausschluss führen. So begründet – wie vom OGH zu 1 Ob 207/07h bestätigt – beispielsweise die bloße Übergabe einer Zinsliste an den Käufer, keine Zusicherung bestimmter Ausstattungsmerkmale einzelner Wohnungen noch eine Garantie künftiger Mindestmieterträge der verkaufen Liegenschaft. Auch die Feststellung von „offenkundigen“ Mängeln oder Lasten können die Durchsetzung von Gewährleistungsforderungen von Seiten des Käufers nichtig machen.

Es wird somit empfohlen, bereits im Vertrag klar zu regeln, wovon die Vertragsparteien hinsichtlich übergebener Unterlagen und allfälliger Bestandrechte bei Kaufvertragsabschluss ausgehen. 

Wir helfen Ihnen gerne mit unserer fachlichen Expertise!